In deze tijden van ‘lockdown light’ zijn ondernemingen ten gevolge van overheidsmaatregelen genoodzaakt om hun economische activiteit tijdelijk in te perken of zelfs stop te zetten. Cafés moeten de deuren sluiten, restaurants mogen geen gasten meer ontvangen. De inperking of stopzetting van de economische activiteit zal ongetwijfeld een enorm financieel verlies teweegbrengen dat maar gedeeltelijk kan gecompenseerd worden met de voorziene overheidssteunmaatregelen.

Deze steunmaatregelen zijn vaak ontoereikend om nog maar de vaste kosten van een restaurant of café te dragen. Veel horecazaken brengen hun activiteit onder in een gehuurd handelspand, zodat de maandelijkse huurgelden een aanzienlijke vaste kost uitmaken. Om vaste kosten te drukken en een financieel verlies zo veel mogelijk te beperken, roepen huurders soms overmacht in om geen huurgelden te moeten betalen. Of er op heden effectief sprake is van een (tijdelijke) overmachtssituatie is, leest u hieronder.

Overmacht: begrip en gevolgen.

Er is in het contractenrecht sprake van overmacht wanneer een contractpartij ten gevolge van een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis, onafhankelijk van haar wil, verhinderd wordt haar contractuele verplichtingen na te komen.[1] Wanneer een contractpartij geconfronteerd wordt met een overmachtssituatie en hierdoor bepaalde contractuele verbintenissen niet kan nakomen, zal zij niet aansprakelijk zijn voor enige schade die daaruit voortvloeit.

Overmacht kan ofwel tijdelijk ofwel definitief zijn. Tijdelijke overmacht schorst het contract, dat van rechtswege terug in werking treedt wanneer de overmachtssituatie verdwijnt.[2] Ingeval overmacht definitief zou zijn en een contractspartij daardoor haar (hoofd)verbintenis niet kan nakomen, zal de overeenkomst ontbonden worden.

Overheidsmaatregelen als overmacht.

In deze tijden zal het niet de verspreiding van het Covid-19-virus maar wel de tijdelijke overheidsmaatregelen die de verdere verspreiding pogen te voorkomen, ervoor zorgen dat restaurants en cafés moeten sluiten en bijgevolg zware financiële verliezen lijden. Derhalve dient aan de hand van deze maatregelen worden nagegaan of de huurder zich bevindt in een situatie van overmacht:

De overheidsmaatregelen zijn duidelijk onvoorzienbaar bij het sluiten van de handelshuurovereenkomst.[3] Daarnaast zijn deze maatregelen onvermijdbaar: iedereen dient deze maatregelen noodgedwongen te ondergaan. Tot sloten werden de overheidsmaatregelen genomen onafhankelijk van de wil van de huurder.

Niet verhinderd om contractuele verplichtingen na te komen.

De voorwaarden lijken voldaan te zijn, doch zullen deze maatregelen principieel gezien geen invloed hebben op de contractuele verbintenissen van de huurder. Bij een strikte interpretatie van het overmachtsbegrip is duidelijk dat de overheidsmaatregelen in principe de nakoming van de contractuele verbintenissen, zoals onder meer het betalen van de huurgelden, niet verhinderen:

De restauranthouder mag door de overheidsmaatregelen mogelijks geen gasten meer ontvangen, maar heeft nog steeds het volledige genot van het gehuurde handelspand. De tijdelijke sluiting van het restaurant verhindert de restauranthouder niet om zijn contractuele verbintenissen na te komen.

De maatregelen zorgen voor een financieel verlies waardoor de restauranthouder mogelijks moeilijkheden ondervindt om de handelshuur te betalen. Deze tijdelijke financiële moeilijkheden kunnen echter opgevangen worden door alternatieven: uitputten van reserves, een overbruggingskrediet, etc. Bovendien spreekt het Hof van Cassatie duidelijke taal: een financieel onvermogen kan geen overmacht uitmaken, ook al is het onvermogen te wijten aan externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken.[4]

Daarnaast moet in de verf gezet worden dat de verhuurder nog steeds zijn contractuele verplichtingen nakomt en het handelspand ter beschikking stelt, terwijl de huurder ook nog steeds het (materieel) huurgenot bezit: tijdens de sluiting kan hij herstellings- of opfrissingwerken uitvoeren in het pand, afhaalmogelijkheden voorzien, etc.

Bovenstaande geeft dit uiteraard geen garantie voor iedere verhuurder om er in ieder geval van uit te gaan dat diens huurder zich ten gevolge van de overheidsmaatregelen niet zou kunnen beroepen op overmacht om zijn betalingsverbintenis tijdelijk op te schorten. De toepassingsvoorwaarden inzake overmacht dienen in ieder apart geval te worden nagegaan.

Overmacht in de overeenkomst.

Het is bij deze oefening van belang dat partijen steeds de inhoud van hun overeenkomst erop nalezen. In deze overeenkomst kunnen partijen immers overeengekomen zijn om bepaalde omstandigheden te gaan kwalificeren als overmacht en welke procedure of formaliteiten de huurder dient te doorlopen wanneer deze overmacht wenst in te roepen om zijn betalingsverbintenis op te schorten.

Onterecht opschorten betalingsverbintenis.

Indien er onenigheid blijft bestaan tussen partijen over het al dan niet bestaan van een overmachtssituatie en de opschorting van de betalingsverbintenis in hoofde van de huurder, zal de Vrederechter bevoegd zijn om dit aanhoudende geschil tussen partijen te beslechten.

Indien de bevoegde Vrederechter van oordeel zou zijn dat een huurder zich niet kon beroepen op overmacht en deze onterecht de betaling van de huurgelden had opgeschort, zijn de gevolgen niet te overzien. Niet alleen zullen achterstallige huurgelden moeten betaald worden met intresten, maar verder loopt de huurder ook het risico dat de huurovereenkomst ontbonden wordt in zijn nadeel. De verhuurder kan immers de ontbinding van de huurovereenkomst bekomen ingeval de contractuele wanprestatie in hoofde van de huurder voldoende ernstig is.

De vraag stelt zich uiteraard of de verhuurder belang heeft bij de ontbinding van de handelshuurovereenkomst. Bij een ontbinding zal deze immers een nieuwe huurder moeten zoeken.

Kan de huurder huurprijsvermindering vragen?

Art. 1722 Burgerlijk Wetboek stelt dat indien het gehuurde goed ten dele teniet is gegaan, de huurder aanspraak kan maken op prijsvermindering.

De huurder zou dus kunnen argumenteren dat het genot van het verhuurde goed dermate (juridisch) is aangetast dat het daardoor ten dele teniet is gegaan in de zin van art. 1722 Burgerlijk Wetboek om op die manier een tijdelijke prijsvermindering te bekomen.

Gelijkaardige situaties deden zich in ons land voor tijdens de Wereldoorlogen en deze bepaling kon reeds met succes worden ingeroepen door de huurder. Zo kon een huurder van het Antwerpse Rubenspaleis tijdens de Eerste Wereldoorlog om verschillende redenen dit paleis onmogelijk nog conform de overeengekomen bestemming gebruiken: een groot deel van het personeel was onder de wapenen geroepen en kon niet snel worden vervangen, het paleis was een publieke opvangplaats tijdens de bombardementen van Antwerpen, de bezetter stelde een avondklok in en hij beperkte in sterke mate de vertoningen die er mochten plaatsvinden. Aangezien de huurder tijdelijk onmogelijk nog van het gehuurde paleis kon genieten, matigde het hof van beroep te Brussel de huurprijs in zoverre dat de huurder nog onmogelijk van het gehuurde kon genieten.[5]

De belangen van huurder en verhuurder.

Wanneer de verhuurder wordt geconfronteerd met het verzoek van zijn huurder om uitstel van betaling of kwijtschelding van huurgelden te willen verlenen, zal de verhuurder moeten bepalen hoe zijn commerciële belangen liggen: staat de onmiddellijke inning van huurgelden boven een eventueel risico om op zoek te moeten gaan naar een nieuwe huurder en eventueel geconfronteerd te worden met het faillissement van zijn huurder (zodat de kansen op inning van de verschuldigde huurgelden en schadevergoeding aanzienlijk slinken).

Vooraleer eenieder deze afweging kan maken, zal hij uiteraard over de nodige informatie moeten beschikken. Een open dialoog tussen huurder en verhuurder kan hier als oplossing dienen.

Indien partijen tot een akkoord komen houdende een betalingsuitstel en/of een kwijtschelding, dan zullen zij dit in een ideale wereld schriftelijk willen bevestigen om achteraf enige discussie te vermijden.

 

[1] Gent 5 september 2013, RW 2015-16, afl. 28, 1109.

[2] Cass. 9 oktober 1958, Arr. Cass. 1959, I, 43.

[3] Voor overeenkomsten die werden gesloten na de aankondiging van overheidsmaatregelen zal deze voorwaarde niet voldaan zijn.

[4] Cass. 28 juni 2018, RW 2018-19, afl. 32, 1260.

[5] (M. De Potter de ten Broeck, “Overmacht in een ander daglicht”, TBPR 2015, 500, waarin wordt verwezen naar: Brussel 21 april 1916, Pas. 1916, II, 254.)

24 april 2020

 

 

 

 

 

Glenn De Ridder

Advocaat

%d bloggers liken dit: